租期“20+20年”、一次性收費32.8萬元——盡管“天價車位”的新聞屢見報端，不過北京市西城區信和嘉園小區因停車位而起的這場糾紛依然走入大眾視野，并引發公眾關注。

8月24日，《每日經濟新聞》記者來到涉事小區，業主閆女士告訴記者，自4月下旬以來，轄區民警已數十次到該小區調解糾紛。

這場持續4個月之久的“拉鋸戰”真相到底是什么?目前事件的最新進展如何?《每日經濟新聞》記者展開了調查。

管理方易主后租金大漲

記者注意到，小區車庫此前的管理方為北京宣和嘉美物業管理公司(以下簡稱宣和嘉美)。小航(北京)科技有限公司(以下簡稱小航科技)是小區目前的車庫經營方，也是此次糾紛的主要當事方。

業主馬先生向記者介紹，今年3月5日，宣和嘉美貼出通知告知業主：車庫需要重新整修，要求小區地下二層業主挪車到旁邊新年華購物中心停車，兩個月后待整修結束可再將車開回停放。

4月25日，宣和嘉美稱車庫即將維修完畢，并將車庫轉手給小航科技管理。隨后，小航科技貼出告示，聲稱B2層車庫車位將以32.8萬元的價格，對外預售無法取得產權的“40年車位使用權”，錢款需一次性付清，剩余車位再以每月1000元的價格對外出租。

“之前租金是每月450元，價格翻了一番還多，我們當然沒辦法接受。”閆女士說，而且改造后的B2層車庫裝修非常豪華，“我們只是想停個車，完全不需要裝修得那么好。”

記者隨后跟隨幾名業主來到地下停車場發現，B2層寬敞明亮、裝修一新的平層停車位，與B1層設施老久的機械停車位形成鮮明對比，精致的吊燈、壁燈等各種燈飾，配備了卷簾門的封閉式車位也讓隨行的業主連連感嘆，“這停車場儼然五星級酒店的配置。”

記者看到B2層有不少停車位是空置的，對此業主張先生表示，由于不少車輛沒有按規定交納長期停車費，所以開不進來。目前停在B2的多是合同還沒到期的，一些車主因為擔心車開出地庫后再也進不來了，所以只好不動車。

“現在這里的租金還是長租40年一次性付款32.8萬元嗎?”對于記者的問詢，業主紛紛給出肯定的答復。

記者隨即來到小航科技辦公區咨詢租車位事宜。對于長租“一次性結清”的規定，一名工作人員告訴記者，雖然公司規定是這樣，但其實“任何問題都能談”，可以先交10萬元定金先用著，過完年再交剩余的錢。

車庫改建行為涉嫌違建

除了收費問題，業主馬先生告訴記者，小航科技對車庫的改造涉嫌違建。“原本B2層也是機械停車位，能停三層車，但經過裝修改造，現在只剩一層，減少了100多個車位。”在這樣的情況下，除了現有停放車輛以外，其余業主的車輛只好停到小區周邊的停車場，然后再步行回到小區，十分不便。

在交談中，小航科技的工作人員則對記者表示，B2目前有101個車位，以前雖然是三層機械停車位，但由于“沒有電機，高度不夠，最小的小轎車都上不去”，所以三層實際上只能用一層，只有86個車位能停，這是開發商建設時候的遺留問題。

當記者問及為何不在三層的基礎上進行改造時，該工作人員表示，因為“動不了土建，必須往下挖，機械車位高度才夠，但是這樣會危及建筑物本體。”

在小區外的社區居委會門前宣傳欄內，記者看到相關職能部門對小區停車位糾紛給出的通知和答復，落款分別有廣外街道辦事處、北京市規劃和自然資源委員會西城分局、西城區城市管理綜合行政執法監察局等。其中，北京市規劃和自然資源委員會西城分局的答復稱，“經查，地下二層原機械車位已拆除，原預留坑已加橫向隔板及步入式樓梯，造成車位減少。改建行為違反了相關規定，建議城管部門進行處理”。

西城區城市管理綜合行政執法監察局的答復稱，信和嘉園地下二層車庫加建橫向地板的改建行為涉嫌違法建設。經西城區規自委協查認定，信和嘉園地下二層停車位因改建造成機械車位設備拆除，減少停車泊位150個。依據《北京市機動車停車條例》第三十三條第一款“任何單位和個人不得違反規劃將停車設施改作他用”，已對小航科技在信和嘉園地下二層車庫改造期間，涉嫌違反規劃將停車設施改作他用一事立案調查。

馬先生告訴記者，有關部門答復業主說，拆除地下車庫涉嫌違建，還在走程序。但公告欄內的通知張貼近一個月了，目前B2層的車位依然不能用。

租賃期限不得超過20年

在問及車位的產權歸屬時，北京冠領律師事務所主任律師周旭亮告訴《每日經濟新聞》記者，從法律上來看，車位分為三種性質：專有車位、共有車位、人防工程改造車位。

記者從廣安門外街道辦事處了解到，該小區的地下車庫并非人防車位，其產權歸屬開發商所有。那么在此前提下，小航科技只能經營地下車庫的使用權，而非產權。業主石先生告訴記者，開發商在一開始只出售了極少的產權車位，目前大部分業主都是租用非產權車位。

然而，當被問及租車位的產權問題時，小航科技工作人員前后給出了不同的解釋。

最初，工作人員明確對記者表示，產權在開發商手里。由于車庫下面還有倉庫，倉庫跟車位是一個產權證，不能分割，倉庫包含在地下停車庫的面積里。“如果必須把產權轉移到我們公司名下的話，公司就要多掏幾千萬，把倉庫買過來，但是倉庫對我們來說沒用，我們只經營車位。”

工作人員補充說，此外倉庫也不能改造成車位。開發商當初建設時，規劃是啥就是啥，不能隨便改。

當記者再次咨詢時，該工作人員卻表示，由于是機械停車場，只有大的產權證，無法分割為單個的產權車位，所以車位只能租而不能賣。他向記者透露，目前該地下車庫只有9個是開發商出售的產權車位，另外有很少一部分以“租20年贈20年”方式出租的車位，剩下絕大部分都是非產權車位。

不管是哪一種解釋，對于業主來說，結果基本都是只能租而不能購買。至于改造之后的B2層車庫，目前只能長租。

前述工作人員坦言，公司投入資金也需要回本，“不能說公司幾千萬元資金砸在這兒，我們就450元租給業主，說白了我們連自己(投入的)錢都不夠。”

周旭亮告訴記者，合同法第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。不過在合同到期后，雙方是可以續約的。針對該小區提出的“租20年贈20年”，周旭亮認為，這有變相規避《合同法》規定的嫌疑，對于業主來說，存在相關的法律風險。

前述工作人員對記者表示，公司獲得了40年的經營權，是開發商認可的。但此前北京衛視的報道中提到，開發商授權小航科技的權限僅為6年。

對此，周旭亮表示，如果開發商授權小航科技的權限僅為6年，那么小航科技與業主的服務期限必然超過小航科技合法有權處理的期限，超過的期限屬于無權處分，要等待開發商的追認，若開發商不予以追認，則超過的部分屬于無效。建議業主承租車位時，可以要求小航科技出示其與開發商之間的授權合同，明確小航科技的權利期限。

關鍵詞： 北京 車位 租金