今年以來(lái)，全國(guó)多地密集出臺(tái)政策措施，大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，住房保障覆蓋面不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)，未來(lái)“房住不炒”仍是市場(chǎng)主旋律，中央將推動(dòng)地方政府落實(shí)城市主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩(wěn)”目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加大。7月底，中央層面多次發(fā)聲，為接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定調(diào)。7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議重申了“房住不炒”定位和“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)目標(biāo)，提出加快發(fā)展租賃住房并落實(shí)用地、稅收等支持工作。地方上近期已有上海、廣州、深圳、杭州、武漢等地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，從市場(chǎng)監(jiān)管及住房信貸管控等方面加大調(diào)控力度。

業(yè)界分析，整體看，短期調(diào)控收緊趨勢(shì)將延續(xù)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市調(diào)控加碼預(yù)期較高。未來(lái)中央將持續(xù)推動(dòng)地方落實(shí)城市主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩(wěn)”目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

調(diào)控力度持續(xù)加大

今年以來(lái)，從中央到地方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度都在不斷加大，特別是金融政策持續(xù)收緊、市場(chǎng)秩序管控繼續(xù)加強(qiáng)。

如，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中管理制度落地發(fā)力，銀保監(jiān)會(huì)持續(xù)加大經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的監(jiān)管和處罰力度;重點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則逐步被完善，試點(diǎn)重點(diǎn)房企被要求拿地銷售比不得超過(guò)40%。

7月22日召開(kāi)的“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議”強(qiáng)調(diào)，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理”。7月23日，住建部等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序通知，覆蓋房地產(chǎn)全鏈條管控，形成監(jiān)管閉環(huán)，并明確力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市，并將5城納入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。被住建部約談后，金華于8月2日迅速出臺(tái)十條調(diào)控新政，將在優(yōu)化土地供應(yīng)、實(shí)行公證搖號(hào)銷售、加強(qiáng)金融監(jiān)管、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求保持一定連貫性，始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

重點(diǎn)城市積極響應(yīng)落實(shí)中央要求。如上海、杭州等地進(jìn)一步完善調(diào)控措施，政策內(nèi)容涵蓋限購(gòu)限售“打補(bǔ)丁”、住房信貸管控、住房?jī)r(jià)格管理、市場(chǎng)秩序規(guī)范等多方面。其中，上海兩周內(nèi)出臺(tái)三項(xiàng)重要政策，涉及二手房核定價(jià)、房貸利率上調(diào)、規(guī)范贈(zèng)與管理等;東莞、西安、紹興等亦將調(diào)控舉措由新房延伸至二手房，建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期;武漢則發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作的通知(征求意見(jiàn)稿)》的公告，提出購(gòu)房先申請(qǐng)購(gòu)房資格，符合條件才能領(lǐng)到購(gòu)房的“房票”，有效期60天。

除此之外，限制炒作學(xué)區(qū)房也是市場(chǎng)管控重點(diǎn)。如，深圳8月2日公布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案)》，其中提出，探索租售同權(quán)制度，逐步推動(dòng)租房居民在基本公共服務(wù)方面與購(gòu)房居民享有同等待遇，學(xué)區(qū)共享。中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究員王靜文對(duì)記者表示，部分城市陸續(xù)發(fā)布相關(guān)政策，限制炒作學(xué)區(qū)房，主要包括多校劃片、規(guī)定學(xué)位年限、優(yōu)化招生名額分配等，目的就是打破學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)教育資源之間的捆綁，穩(wěn)定市場(chǎng)，回應(yīng)民生關(guān)切。

因城施策效果明顯

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次。7月，多數(shù)房企加推優(yōu)質(zhì)房源積極性較高，部分城市整體推盤(pán)量較6月有所增加，但在多地調(diào)控加碼情況下，百城新房及二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均有所收窄。

據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年7月，長(zhǎng)三角、山東半島新建住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.5%，其中山東半島在濟(jì)南、濟(jì)寧的帶動(dòng)下，漲幅較上月擴(kuò)大0.24個(gè)百分點(diǎn)。珠三角部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策加嚴(yán)、利率上調(diào)、銀根收緊等因素影響，樓市表現(xiàn)不及往期，7月珠三角新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至0.24%，為近一年來(lái)最低水平。京津冀地區(qū)持續(xù)低位運(yùn)行，環(huán)比上漲0.18%。

在二手房方面，今年上半年二手房市場(chǎng)調(diào)控加碼。今年2月，深圳率先出臺(tái)對(duì)3921個(gè)二手房小區(qū)公布參考價(jià)格，要求掛牌價(jià)格不得高于參考價(jià)格。此后，寧波、成都、東莞、西安多個(gè)城市跟進(jìn)。成都更是公布兩批小區(qū)參考價(jià)格，前后覆蓋500多個(gè)小區(qū)、寧波則針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校周邊的小區(qū)給予參考價(jià)格。

參考價(jià)新政對(duì)市場(chǎng)有明顯的降溫效果，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳在2月公布小區(qū)參考價(jià)之后，3月起，量?jī)r(jià)開(kāi)始回落，到了6月，深圳市場(chǎng)價(jià)格為每平方米67407元，較2月下降10.14%;成都5月公布第一批小區(qū)參考價(jià)，6月市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，成交量下降42.4%，價(jià)格下降1.4%。

“公布小區(qū)參考價(jià)格能夠迅速改變買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)預(yù)期，賣(mài)房在指導(dǎo)價(jià)格低于報(bào)價(jià)時(shí)可能選擇收回房屋，買(mǎi)方在選中房屋價(jià)格高于參考價(jià)格后會(huì)延緩入市時(shí)間，因此導(dǎo)致市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)立即下行。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，可以說(shuō)，小區(qū)參考價(jià)政策效應(yīng)見(jiàn)竿立影，不過(guò)想要長(zhǎng)期發(fā)揮作用還需進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

加快租賃住房建設(shè)

加強(qiáng)租賃住房建設(shè)同樣是央地政策發(fā)力重點(diǎn)。去年以來(lái)，中央層面多次強(qiáng)調(diào)要持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房建設(shè)，幫助解決新市民、青年人的居住問(wèn)題。

7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批等六大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，其重點(diǎn)是減輕保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房的積極性。同時(shí)，大力增加保障性租賃房源供給，解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

“一些大城市住房矛盾較突出，政府要盡量用保障性制度等來(lái)幫助解決新市民、青年人的居住問(wèn)題。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市租賃住房用地供應(yīng)量將逐步加大，相關(guān)稅收優(yōu)惠的支持力度亦將有所加大，進(jìn)一步保障租賃住房建設(shè)的加快推進(jìn)。”盧文曦說(shuō)。

重點(diǎn)城市通過(guò)出臺(tái)或調(diào)整相關(guān)政策積極響應(yīng)中央要求。如，廈門(mén)近日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，支持市區(qū)企事業(yè)單位在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿等前提下，利用依法取得使用權(quán)的土地建設(shè)保障性租賃住房。

在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土拍規(guī)則方面，部分城市除了設(shè)置租賃住房面積配建要求外，還采用“限地價(jià)，競(jìng)自持租賃住房面積”等方式進(jìn)行出讓。如，深圳第二批集中供應(yīng)中有8宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)配建全年期自持租賃住房”;杭州第一批集中供地要求達(dá)到上限價(jià)格后競(jìng)自持房屋，第二批次改為競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房。

展望下半年，市場(chǎng)調(diào)控政策會(huì)有何走向?盧文曦認(rèn)為，未來(lái)“房住不炒”仍是市場(chǎng)主旋律，因城施策將更趨細(xì)化、量化，中央將推動(dòng)地方政府落實(shí)城市主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱，確保“三穩(wěn)”目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

中指研究院預(yù)計(jì)，后期樓市政策環(huán)境將依舊偏緊，熱點(diǎn)城市政策有加碼可能，房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度及住房信貸管控等方面將繼續(xù)加強(qiáng)。此外，針對(duì)二手房市場(chǎng)熱度較高的城市，地方政府或跟進(jìn)“二手房指導(dǎo)價(jià)”政策，以維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

(記者 彭婷婷)

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