港龍地產(chǎn)將赴港上市 資產(chǎn)負(fù)債率4年內(nèi)激增800%
財(cái)聯(lián)社(深圳,記者 楊依依)訊,財(cái)聯(lián)社8月曾獨(dú)家報(bào)道港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)(下稱(chēng)“港龍地產(chǎn)”)將赴港上市的消息,日前,這家起家于江蘇常州、今年7月將總部遷入上海的房企,正式向港交所遞交了招股書(shū)。
與奧山控股、三巽控股等類(lèi)似,港龍地產(chǎn)也屬于規(guī)模較小的房企,去年全年銷(xiāo)售收益僅16.6億元,甚至比不上一家大型房企的城市公司。此外,在謀求擴(kuò)張的同時(shí),其也面臨土儲(chǔ)過(guò)于集中、負(fù)債率攀升過(guò)快等難題。
土儲(chǔ)過(guò)于集中
港龍地產(chǎn)招股書(shū)顯示,于往績(jī)記錄期間,其收益來(lái)自四個(gè)城市的9個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售。2016年-2018年及2019年前六個(gè)月,其物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為人民幣4.7億元、4.3億元、16.6億元及5.9億元;經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分別為人民幣0.72億元、0.94億元、4.36億元及1.74億元。
據(jù)工商資料,作為上市平臺(tái)的港龍地產(chǎn),今年1月才注冊(cè)成立,為港龍發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司,法人代表和董事長(zhǎng)均為呂永懷。
招股書(shū)披露了港龍地產(chǎn)的“發(fā)家史”。2007年8月,包括呂永懷在內(nèi)的呂氏家族多名成員共同在常州成立了江蘇港龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,并獲得兩幅土地。2012年,港龍地產(chǎn)擴(kuò)展至長(zhǎng)三角其他城市,多為常熟、鹽城、嘉興這樣的三線城市;2018年,港龍地產(chǎn)進(jìn)軍上海,并將版圖延伸至河南和貴州。
截至今年8月底,港龍地產(chǎn)在20個(gè)城市擁有56個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,總土儲(chǔ)面積為417.5萬(wàn)平方米。值得一提的是,其中有54個(gè)項(xiàng)目位于長(zhǎng)三角地區(qū),土儲(chǔ)高度集中。
“長(zhǎng)三角區(qū)域地價(jià)相對(duì)比較高,限價(jià)政策也比較多,如果長(zhǎng)三角市場(chǎng)欠佳,這家公司業(yè)績(jī)會(huì)受到較大影響,銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)需要注意。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
而在快速擴(kuò)張、謀求上市的過(guò)程中,港龍地產(chǎn)的負(fù)債率大幅攀升。
招股書(shū)顯示,2016年-2018年及2019年前六個(gè)月,其資產(chǎn)負(fù)債率分別為17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。也就是說(shuō),從2016年底到2019年年中,其資產(chǎn)負(fù)債率激增近800%。
此外,從2016年底到2019年8月31日,港龍地產(chǎn)借款加權(quán)平均利率上漲74.5%至8.9%,其中銀行借款利率7.7%,其他借款利率11%。具體債務(wù)結(jié)構(gòu)上,其借款均為5年以下中短期債,截至2019年8月31日,短期債占比17.4%,2年以下借款占比達(dá)72.8%。
“兩年以下的債務(wù)比例確實(shí)高了,還款的壓力比較大,需要公司未來(lái)兩年的現(xiàn)金流入比較穩(wěn)定。”一位港股分析師對(duì)財(cái)聯(lián)社記者說(shuō)。
上市“紓困”?
隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓、融資渠道全面收緊,多地樓市逐漸趨冷,中小房企面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。
據(jù)中泰證券最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),截至2019年10月21日,全國(guó)范圍內(nèi)已有378家中小型房企破產(chǎn),其中廣東省占比最高,有60家,其次是浙江、江蘇、河南。“自救”成為中小企業(yè)的年度關(guān)鍵詞。
在多種因素疊加下,今年以來(lái),已有多家小型房企向港股IPO發(fā)起了沖刺。其中,三巽集團(tuán)去年全年?duì)I業(yè)收入僅為7.24 億元,凈利潤(rùn)在2017年甚至出現(xiàn)虧損,2018年凈利潤(rùn)不足5000萬(wàn)元;年內(nèi)已兩次沖擊IPO的奧山控股,2018年物業(yè)銷(xiāo)售金額為17.8億元;近日通過(guò)港交所聆訊的河北房企天保集團(tuán),2018年總收益為16.02億元。
不過(guò),這些小房企希冀通過(guò)在港上市融資“補(bǔ)血”的愿望,實(shí)現(xiàn)起來(lái)并不容易。
“香港資本市場(chǎng)以機(jī)構(gòu)投資者為主,機(jī)構(gòu)配置一般都對(duì)規(guī)模、市值有要求,這種太小的房企,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)大,很難配置。這些小房企急于在香港上市,大概率是融資越來(lái)越難,病急亂投醫(yī)。”上述港股分析師對(duì)財(cái)聯(lián)社記者說(shuō)。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌亦指出,內(nèi)房股、特別是中小盤(pán)股在香港市場(chǎng)的吸引力不足,因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控對(duì)這些企業(yè)的業(yè)績(jī)有明顯影響。
一家閩系上市房企高管則認(rèn)為,“在港股上市后打通境外融資通道,有機(jī)會(huì)發(fā)債,多少能改善一下財(cái)務(wù)狀況,補(bǔ)充一些流動(dòng)資金。”
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