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租金倒掛 虧損40億 蛋殼公寓赴美IPO續(xù)命?

2019-11-14 13:36:46    來源:中訪網財經

11月1日,葛先生在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員在10月31日半夜11點多時威脅其“半夜搬出去”,以誘導威脅形式讓其簽合同。

10月31日,朱女士在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員“隱瞞做貸款租房”。

10月29日,關先生在聚投訴上投訴蛋殼要求其“三天之內搬離,根本不留協(xié)商余地”。

10月16日,某剛大學畢業(yè)人士在黑貓投訴上投訴其被銷售人員誘導辦理租房貸款并拒不退租。

……

雖然問題不斷,但是蛋殼公寓竟然要赴美IPO了!

不受歡迎的“二房東”,“早熟”的上市

截至11月11日,蛋殼在黑貓投訴上被投訴1577條,在聚投訴上被投訴427條。比如自如、青客都多。

蛋殼相關問題不斷,也引起了監(jiān)管關注。不完全統(tǒng)計,今年之內蛋殼已經多次被相關部門約談或處罰。今年10月10日,蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對外招租,被北京市住建委處罰款6萬元。3月6日,北京市場監(jiān)督管理局發(fā)布消息顯示,近期因投訴舉報居高不下,東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談。3月14日,蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費者權利等6種違法行為,遭深圳市場稽查局處罰。

在運營水平有待提升情況下,蛋殼現(xiàn)階段IPO似乎并不明智。畢竟,青客公寓不久前在美IPO被迫調低了發(fā)行股份數量,融資規(guī)模也由調整前預計的最高1億美元降至最終的4590萬美元,不足原規(guī)劃一半。

有青客前車之鑒,蛋殼為啥還著急上市呢?大概率是因為真的缺錢了。

蛋殼最近三年一直處于虧損狀態(tài),招股書顯示,2017年,蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年,凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月,蛋殼公寓已虧損25.16億元,較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物(包含現(xiàn)金、存款及受限資金)為23億元人民幣。

按照現(xiàn)有虧損規(guī)模,蛋殼賬上現(xiàn)金“燒”了多長時間了。

租金倒掛,規(guī)模越大虧損越多

目前,長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%,現(xiàn)金流回正周期至少6年以上,屬于典型的微利型行業(yè)。而蛋殼片面追求業(yè)績,面臨更嚴重問題:租金倒掛,規(guī)模擴張,營收增長,虧損也越來越大。

2018年,蛋殼公寓取得租金+服務費總收入為26.75億元,其中租金成本21.72億元,包括銷售、裝修、管理等其他經營成本費用17.25億,利息費用1.63億,最終錄得凈損失13.70億。

而蛋殼公寓作為接受多輪機構投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè),為了兌現(xiàn)對投資者的承諾,必然需要盡快做大規(guī)模上市,讓投資機構退出獲利。

但在現(xiàn)有的租金倒掛模式下,蛋殼規(guī)模越大,虧損就越大,陷入惡性循之中。

占比僅2%,無定價能力盈利無期?

為了長遠發(fā)展,蛋殼等長租公寓機構必須實現(xiàn)盈利。但是目前來看,蛋殼暫時還沒有盈利的希望。

從企業(yè)端來說,截至2018年底,中國由機構經營的長租公寓僅占住宅租賃物業(yè)的2%,增長空間還有很大。即使部分頭部企業(yè)近期成功IPO,融資后支持其未來3-5年繼續(xù)“燒錢擴張”。但是長租公寓占住宅租賃物業(yè)的比例也很難超過10%。

在較低的市場占比情況下,企業(yè)的議價能力較弱,較難以大幅提價實現(xiàn)盈利。

從需求端來說,國內市場與國際市場有很多區(qū)別,國人購房置業(yè)的遠遠大于外國客戶。因此,長租公寓的主要群體還是工作幾年之內的年輕人,這些人本身的收入水平就有限,即使居住品質高一些,也難以承受比市價溢價過多的長租公寓。

數據顯示,截至2018年底約80%的房客尋求每月租金低于2000元人民幣的公寓。這一數據就反映了租客對房租的承擔能力。

可預見的時間內盈利概率較低,IPO獲得資金“燒完”后何以為繼?如果不能解決這個難題,蛋殼此次赴美IPO,能否獲得國外資本青睞,還很難說。

關鍵詞: 蛋殼公寓赴美IPO

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