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SOHO中國開盤后臨時停牌時漲幅達37.58% 有超過45%的溢價

2020-03-11 08:25:54    來源:證券時報

(原標題:SOHO中國私有化聲起 潘石屹家族已獲分紅133億)

證券時報記者 余勝良

從去年傳出清空手上不賣的核心資產,到現在傳出港股SOHO中國(00410.HK)私有化,地產老兵潘石屹正在做他認為劃算的買賣。潘石屹一直看空中國房市,一直在賣出國內房產。

目前此消息尚未等到公司方面證實,SOHO中國拒絕置評,稱要看公告。

3月10日,SOHO中國開盤后突然直線拉升,臨時停牌時漲幅達37.58%,報4.1港元/股,創52周新高。據《路透》報道,美國Blackstone(黑石集團)提出以6港元/股的價格私有化SOHO中國,交易價值40億美元。該報價較3月9日收市價2.98港元/股高逾一倍,與目前SOHO中國停牌后的市值213.18億港元(27.44億美元)相比,仍有超過45%的溢價。

目前尚未知該公開報道是否涉及內幕消息泄露,從而影響交易。

買賣

SOHO中國股價一直大幅低于凈資產,根據2019年中報披露的數據,SOHO中國每股凈資產6.76港元。SOHO中國昨日收盤價為2.98港元,市值155億港元,而公司最近一個報告期的凈資產則是352億港元。

市場此前曾有私有化傳聞,不過多數人估計是潘石屹夫婦將SOHO中國私有化,畢竟兩人占有公司超過六成股權,私有化的收益更大,就像當當網從美國私有化一樣。

根據傳聞,這次私有化潘石屹夫婦要將所持多數股權出售給黑石,僅保留少數部分,如果真是這樣,那就意味著要和國內地產市場說再見了。

據SOHO中國中報,截至2019年6月,SOHO中國的總資產為688.98億元人民幣,持有的9宗物業資產投資物業總值611億元。除了今年2月才開業的古北SOHO和建設中的麗澤SOHO,出租率都達到95%,一年的租金收入約15億元。

目前SOHO中國留在賬面上的現金并不多,2018年只有7.2億元,2019年中報則為11.54億元。公司的主要資產是其他長期投資,達612億元,總資產為689億元,幾乎全部是其他長期投資。這些長期投資應該就是潘石屹目前的9個寫字樓。長期投資意味著一年內不會出售。

去年年底有消息稱SOHO中國正考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少八座辦公大樓,這八個項目的總價值在500億~600億元人民幣,基本上清空了所持物業,盤中一度大漲27%,當時有媒體透露主要購買方是黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司,有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO復興廣場。當日晚間,SOHO中國公告未承認也未否認該消息。

自從2014年以來,SOHO中國就已經開始出售在中國的資產,據公開資料統計,其5年間累計出售資產套現約293.41億元。

而至于為什么出售多個SOHO中國項目,2017年潘石屹接受采訪時表示:“SOHO自從決定銷售物業以來,一直秉持做生意最基礎的原則,就是低價買入、高價售出。”

他在不同場合反復講過,衡量商業物業價值的標準是租金回報率。在美國,在利率非常低的情況下,一般商業物業的投資回報率是5%,特別好的項目大概能達到4.7%或4.5%。而在中國,凈租金回報率僅有2.7%左右,同時利率比美國高出好幾倍。因此,潘石屹覺得這個時候是出售物業比較恰當的時機。

潘石屹的賬是:“在北京這樣的城市,SOHO中國的租金回報率不到3%,但銀行貸款的資金成本超過了4%,這幾乎是地產業最低的資金成本,但在此情況下,這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%,這個生意怎么做呢?”他以前表示過不會出售外灘SOHO和望京SOHO,后來這些也進入了賣單。

他說自己是生意人,要低買高賣,不過這些年他一直在賣,而沒有買,這就很說明問題。

潘石屹家族同時在歐美購入商業地產。可謂知行合一。

分紅

盡管股價表現不佳,但是潘石屹夫婦從SOHO中國獲得穩定分紅,累計起來已經頗為龐大。

2006年至今,累計實施分紅12次,累計實現凈利潤442.58億元,累計現金分紅達到207.78億元,分紅率為46.95%。按照SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算,累計可以獲得現金分紅133億元。

潘石屹在富豪排行榜中的地位已非頂級,但是手中掌握的現金,可能是最多的一批。

SOHO中國2009年到2014年,分紅長期在10億~13億元之間,2015年一躍突破36.5億元,而凈利潤則下滑為5.38億元,此后2016、2017年分紅都在36億元以上,2017年還突破47億元,是有史以來分紅最多的一年。

從分紅上,也可以看出潘石屹的價值取向。

2009年前后,潘石屹頗為積極,當年6月30日,潘石屹親自參與廣渠路15號地拍賣,具有央企背景的中化方興最終奪標,潘在報出39.4億元的價格后止步,他稱這個最終價格太不理性。

法拍市場價格太貴,潘石屹開始并購,2009年8月以24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場。截至2013年7月SOHO中國在上海拿下12個項目,累計耗資達287億元。

2012年,他開始轉變公司經營模式,從售樓模式徹底轉向出租模式,也就是從拍地建樓出售轉向拍地建樓出租,2012年僅持有兩個小項目,一個是北京前門商業街,一個是上海世紀廣場,兩個項目可租面積加起來才約9萬平米,租金合計約2.1億元。

公司在這個時期進入了穩定發展階段,開始穩定分紅,到了2015年之后,公司沒有再拿地,開始大力分紅。就在這個階段,潘石屹家族開始在歐美投資商業地產。

2015年,SOHO中國開始結合互聯網推行SOHO3Q項目,模仿美國WeWork搞共享辦公空間,進行辦公室和辦公桌的臨時出租,還租其他公司房產用于出租,潘石屹稱該板塊還有上市計劃,幾年后達到10萬個座位,年租金約50億元。

關鍵詞: SOHO中國

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