作為南京“土生土長”的地產商，朗詩綠色集團有限公司(下稱“朗詩地產”，00106.HK)8月31日宣布，將公司重要的營收板塊—美國業務單獨分拆至納斯達克上市，為美國業務增長及融資提供便利。

當下，在朗詩宣布聚焦主業的2020年，受新冠疫情沖擊，其上半年多項核心數據出現下滑，歸母凈利潤甚至近乎“腰斬”。同時，在各家房企摩拳擦掌、準備沖刺千億的勢頭下，朗詩地產卻逐漸“掉隊”，市場排名不斷下滑。未來，如何在聚焦主業的基礎上，提升盈利能力，將核心指標增速逐漸撥正，成該公司目前面臨的最大挑戰。

擬分拆美國業務上市

8月31日晚，朗詩地產宣布，負責經營美國物業發展業務的Landsea Homes及LHC與LF Capital及Merger Sub就合并訂立有條件合并協議。

簡言之，朗詩地產計劃將其于美國的業務單獨分拆至納斯達克上市，而目前美國業務主要在朗詩地產的港股平臺，即“00106.HK，朗詩地產”。

對于擬分拆美國業務上市的決定，朗詩地產相關負責人向《投資者網》做出以下四點解釋，“第一，分拆上市使集團能夠擁有獨立的融資平臺，有利于于未來美國的業務增長和融資能力的提升;第二，分拆上市后，美國業務和中國業務能夠建設其各自的公司形象，使投資者、金融機構和評級機構更加清楚地了解中美業務各自的運營及財務狀況，從而有利于進一步吸引投資者和合作伙伴;第三，分拆上市，使美國業務的股權進行單獨估值，釋放美國業務的公允價值;第四，于納斯達克上市將有利于增強 Landsea Homes 在美國的聲譽，進而有利于其未來在美國的業務增長和融資能力，朗詩地產亦將從中受益。”

此外，香頌資本執行董事沈萌向《投資者網》直言：“地產企業基于宏觀調控不斷加強背景下，資金鏈緊張，在尋求各種方式融資補血，比如分拆物業或業務單獨上市等，因此，分拆境外業務上市也是一種途徑。”

追溯朗詩地產美國業務的發展歷程，2013年朗詩地產在洛杉磯地區收購一個在建項目，正式進入美國市場。多年擴張后，2016年朗詩地產將美國業務注入香港上市平臺——朗詩地產，而增色業績或是當時將美國業務注入平臺的重要原因。

而當下，影響公司利潤或也是其分拆上市的一大原因。朗詩地產披露，今年上半年，Landsea Homes(美國業務主體)除稅后虧損2242.1萬美元，相當于約1.75億港元。這對朗詩地產整體利潤有一定影響。但這也和美國業務占公司收入比重逐漸增加有關。自2016年開始，朗詩地產每年新增的美國項目不斷增多，

財報顯示，2016年至2019年分別新增1個、4個、8個、9個。2020年上半年，其新增美國項目達到13個，預計可售貨值約41億元，超過去年全年的40億元。截至2020年6月底，朗詩地產美國在售項目共計23個。

同時，美國業務占總收入比重方面，2016年至2019年美國業務確認銷售收入分別為2.87億元、1.93億元、23.2億元、43.5億元，占總收入比重依次為5.9%、3.1%、30.69%、50.82%，短短4年時間，該板塊從最低的3%增加至2019年的51%，逐漸占據半壁江山。

當下國外疫情仍未控制，對朗詩地產美國業務是否將造成較大影響?該影響在下半年是否將因疫情發展而持續?

“朗詩自 2013 年進入美國市場以來，從本土市場、本土資源、本土客戶和本土團隊四個

維度，始終清晰貫徹本土化戰略。 Landsea Homes 將繼續秉承穩健的財務作風、價值投資策略和本土化策略，在良性發展的基礎上，持續打造向美國本土及全球客戶提供高質量住宅的綜合能力。在公司既定的經營策略下，預計下半年美國業務情況有所好轉。”上述朗詩地產相關負責人向《投資者網》表示。

凈利潤同比下滑46.17%

在地產商紛紛轉型甚至業務日益多元化之際，朗詩地產卻在2019年做出“聚焦地產主業，將業務做減法。”的決定。

2019年6月，朗詩地產成功將非地產開發相關業務剝離至朗詩控股集團，非地產開發相關業務包括長租公寓及設計等業務。同年8月，宣布擬由“朗詩綠色集團”更改回原名“朗詩綠色地產”。很明顯，在地產上市公司紛紛改名去“地產化”的近兩年，該公司反其道而行。

不過，今年的主業并不盡如人意。上半年，朗詩地產實現銷售額128.9億元，簽約建筑面積約為7360萬平方米，收入約28.5億元，同比增長36%;毛利約5.1億元，同比減少6.6%，整體毛利率約為17.7%，同比下降8.2個百分點;凈利潤約1.88億元，同比下跌59.2%，歸母凈利潤約1.42億元，同比減少46.17%。

對此，朗詩地產解釋，期內利潤下降主要因為新冠肺炎疫情對全球經濟和金融市場造成強烈沖擊，美國房地產業務運營亦受一定程度的影響，主要體現在工程建設及房屋交付延期，進而影響本期收入及利潤的確認，此外疫情導致美國個別地產項目發生存貨減值亦對公司2020年中期業績造成負面影響，產生了虧損。

而對于業績尤其是凈利潤的“腰斬”，上述朗詩地產相關負責人向《投資者網》解釋：“下半年隨著疫情趨緩及市場(尤其是美國市場)價格修復，下半年情況明顯好轉，公司對實現全年既定目標充滿信心。此外，朗詩自 2004 年起聚焦綠色產品差異化發展戰略，在綠色科技健康住宅領域積累了豐富經驗，朗詩控股項目、小股操盤項目和代建項目的溢價能力突出，將有效保證盈利能力。”

知名地產分析師嚴躍進向《投資者網》稱：“客觀來講，利潤的下滑，一方面和新冠疫情沖擊經營有很大關系;另一方面，朗詩下半年在戰略上需要進行反思，雖然聚焦主業在當下仍具備較大時機和成長優勢，但由于公司業務的部分重心在美國，美國市場上的產品結構差異及區域差異，需要公司未來在聚焦主業上做出一定思慮。”

“地產業的宏觀調控對業績影響很大，增收不增利說明收益率在明顯下降，這也說明其自身資金鏈壓力很大，為了提高資金周轉，以快速回籠資金而選擇低價銷售，最終導致其利潤水平逐步下滑。”沈萌稱。

銷售規模逐漸“掉隊”

2019年，朗詩地產實現合同簽約銷售額約405億元，同比僅上升約6.2%，在房企百強中的地位也正在不斷下滑。

克而瑞房企百強名單顯示，朗詩2016年排名53名，2017年降至64位，2018排名68位，2019年為73位。截至2020年7月31日，其銷售額約159.2億元，排名進一步下滑至83位。在同體量房企規模提速甚至突破千億之際，朗詩地產卻在逐漸“掉隊”。

“朗詩是不過分注重排名的，更看重的是經營的穩健和出眾的可持續的商業模式‘產品差異化，資產輕型化，盈利多樣化’，更注重長期健康的發展。”朗詩地產相關負責人向《投資者網》表示，朗詩奉行長期主義，堅守“為人造房”的使命，不拿地王亦不單一追求規模。朗詩的發展模式是經過多年實踐驗證的綠色可持續發展，并非通過銷售排名這一個維度可以全面體現。

不過，在嚴躍進看來，基于整個地產行業銷售存在巨大競爭的背景下，朗詩地產的銷售規模絕對是整體偏弱的，這亦導致其市場排名出現下滑。當下房企競爭依然火熱，企業追求市場排名提升，往往需要將傳統的高周轉住宅業務基本盤鞏固，而朗詩地產除了將傳統的綠色科技地產做大做強外，也應該在一些基礎的高周轉業務上加快節奏，以助推公司業績走向高質量增長。

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