9只首批公募REITs上市首日集體飄紅，其中蛇口產(chǎn)園漲幅最高，收漲14.72%。但投資者要注意，不能把公募REITs當(dāng)成股票來炒，否則可能會(huì)讓投資者感到失望。

公募REITs全稱叫不動(dòng)產(chǎn)投資基金，主要的業(yè)務(wù)就是募集投資者的資金，投資于基礎(chǔ)設(shè)施，然后用收費(fèi)等方式盈利，并在一個(gè)財(cái)務(wù)年度末把可分配利潤(rùn)的90%強(qiáng)制分配給投資者，專家說它的風(fēng)險(xiǎn)收益性介于股票和債券之間，屬于新事物。但是歷史上類似的基金還是存在的，投資者可以借鑒它們的二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)。

投資者首先可以類比封閉式證券投資基金，也是只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，不能申購(gòu)和贖回。本欄想說的是，這些封閉式證券投資基金后期都是在打折交易，1元凈值的基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格一般為0.8-0.9元，而這個(gè)公募REITs雖然說從投資方向上與封閉式證券投資基金不同，但是交易環(huán)節(jié)的特征還是非常相似的，6月21日上市首日價(jià)格大幅上漲，明顯體現(xiàn)出投資者炒新的特征，但當(dāng)公募REITs發(fā)行越來越多，規(guī)模越來越大，也不再新鮮，那時(shí)候投資者將會(huì)回歸理性，決定其價(jià)格的還得是它的收益情況，假如收益性達(dá)不到投資者的預(yù)期，不排除其交易價(jià)格有跌破面值的可能。

這9只公募REITs只是第一批，可以預(yù)見的是，后續(xù)會(huì)有更多的公募REITs發(fā)行，當(dāng)然，早期公募REITs的表現(xiàn)一定還是不錯(cuò)的，否則后面的發(fā)行將會(huì)出現(xiàn)困難，這是投資者都明白的道理。但是隨著發(fā)行數(shù)量越來越多，很多經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的省份還會(huì)發(fā)行第二批甚至第三批，未來公募REITs的數(shù)量可能大幅超出投資者的預(yù)期，那時(shí)候投資者能夠比較的投資品種很多，也不會(huì)傻瓜化地購(gòu)買，業(yè)績(jī)將成為給公募REITs定價(jià)的最重要指標(biāo)。

那么這些公募REITs的業(yè)績(jī)將會(huì)怎么樣?一般來說，它們具有公共事業(yè)的屬性，不太可能出現(xiàn)太大的虧損，但同時(shí)也不會(huì)是特別賺錢的項(xiàng)目，因?yàn)楹苡星熬暗捻?xiàng)目會(huì)去通過主板或者創(chuàng)業(yè)板、科創(chuàng)板上市，收益性較高的也會(huì)考慮向大企業(yè)發(fā)行PPP項(xiàng)目，所以能夠成為公募REITs投資項(xiàng)目的一般都是收益相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)不大的項(xiàng)目。

所以本欄認(rèn)為，公募REITs并非嚴(yán)格介于股票和債券之間，而是更多地偏向于債券，那么既然是債券，如果收益率水平不是那么高的話，投資者可以參照企業(yè)債和國(guó)債的內(nèi)部收益率來給公募REITs定價(jià)，但本欄認(rèn)為如果是110元以上的定價(jià)，還是有些偏高。當(dāng)然，如果未來國(guó)家降息，對(duì)于公募REITs來說屬于利好，不過現(xiàn)在全球央行都在醞釀加息，在這個(gè)背景下，降息的概率不高，如果跟隨全球加息，公募REITs的價(jià)格也將承壓。

所以本欄說，公募REITs的屬性更加偏向債券，投資者不要把它當(dāng)成股票炒作，還是要當(dāng)成債券對(duì)待，當(dāng)然，申購(gòu)然后在二級(jí)市場(chǎng)賣出獲利短期看還是可行的。

(評(píng)論員 周科競(jìng))

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