日前，滬深交易所分別就《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)》《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)(征求意見稿)》(以下均簡(jiǎn)稱《指引》)對(duì)全市場(chǎng)公開征求意見。

業(yè)內(nèi)人士表示，擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制的推出，對(duì)于滿足投資者穩(wěn)健類投資需求，提升市場(chǎng)規(guī)模、提高市場(chǎng)流動(dòng)性具有重要作用，將支持運(yùn)作良好的REITs進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

擴(kuò)募規(guī)則即將出爐

REITs擴(kuò)募指的是REITs發(fā)起募集之后進(jìn)行再次募集，并將資金用于新購(gòu)入資產(chǎn)的行為。“由于REITs采取強(qiáng)制分紅制度，這一要求使得REITs可支配的自由現(xiàn)金流大幅減少，REITs新購(gòu)入資產(chǎn)則主要依賴外源融資，其中擴(kuò)募是重要的融資方式之一。因此，滬深交易所公布的《指引》雖然主題是新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，但由于新購(gòu)項(xiàng)目和擴(kuò)募的關(guān)聯(lián)性，市場(chǎng)也將其簡(jiǎn)稱為REITs擴(kuò)募規(guī)則?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院教授張崢表示。

據(jù)悉，此次滬深交易所公布的《指引》是交易所規(guī)范和引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)的擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)的基本規(guī)則，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目的業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)均進(jìn)行了規(guī)定?！吨敢分饕鞔_了新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件，購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序安排，信息披露管理及停復(fù)牌要求，以及擴(kuò)募購(gòu)入資產(chǎn)的發(fā)售和定價(jià)安排等內(nèi)容。

值得關(guān)注的是，在擴(kuò)募發(fā)售方面，基礎(chǔ)設(shè)施基金既可以向不特定對(duì)象發(fā)售，也可以向特定對(duì)象發(fā)售(以下簡(jiǎn)稱定向擴(kuò)募)。其中向不特定對(duì)象發(fā)售包括向原基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人配售份額(以下簡(jiǎn)稱向原持有人配售)和向不特定對(duì)象募集(以下簡(jiǎn)稱公開擴(kuò)募)。

具體來(lái)看，《指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金實(shí)施定向擴(kuò)募的，發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基金份額持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名。定向擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格應(yīng)當(dāng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施基金交易均價(jià)的90%。

向原持有人配售的，《指引》規(guī)定，擬配售基金份額不超過(guò)本次配售前基金份額總額的50%；基金管理人應(yīng)當(dāng)在提交變更注冊(cè)申請(qǐng)的招募說(shuō)明書中披露持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施基金持有人、新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量的承諾文件。

對(duì)于實(shí)施公開擴(kuò)募的，《指引》則規(guī)定，公開擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格可以由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問(wèn)(如有)根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素合理確定，但發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于發(fā)售階段公告招募說(shuō)明書前20個(gè)交易日或者前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施基金二級(jí)市場(chǎng)均價(jià)。

參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn)，華夏基金認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的難點(diǎn)主要在定價(jià)方面。基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)對(duì)基金管理人來(lái)說(shuō)具有一定難度。

促進(jìn)投融資良性循環(huán)

4月12日，華夏基金發(fā)布公告顯示，今年首單公募REITs——華夏中國(guó)交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，刷新公募基金配售比例歷史新低。這一方面顯現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)公募REITs產(chǎn)品充滿信心，另一方面也反映出該類產(chǎn)品整體規(guī)模小、產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)稀缺。

申萬(wàn)宏源房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師袁豪表示，擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前公募REITs產(chǎn)品存在稀缺性、呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，同時(shí)當(dāng)前市場(chǎng)面臨流動(dòng)性寬松、資產(chǎn)荒局面，REITs擴(kuò)募有利于滿足投資者穩(wěn)健類投資需求。

華夏基金認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300億至500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%至4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

作為公募REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，華夏基金表示，已經(jīng)建立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢價(jià)和發(fā)售工作，將積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就公募REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來(lái)能有機(jī)會(huì)參與首批擴(kuò)募。

國(guó)泰君安資管REITs團(tuán)隊(duì)表示，對(duì)REITs本身而言，擴(kuò)募機(jī)制有助于REITs優(yōu)化投資組合，分散投資單一基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)市場(chǎng)而言，REITs二級(jí)市場(chǎng)交易相對(duì)活躍，擴(kuò)募機(jī)制為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)大宗交易提供了“定價(jià)錨”。同時(shí)，大宗交易市場(chǎng)為資本市場(chǎng)帶來(lái)了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)源；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)起人而言，擴(kuò)募機(jī)制使得REITs突破了狹義融資工具的范疇，真正成為可持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上市平臺(tái)，對(duì)發(fā)起人通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活起到了促進(jìn)作用。

上海證券交易所指出，擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長(zhǎng)期戰(zhàn)略價(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力。

深圳證券交易所也認(rèn)為，本次《指引》的制定，進(jìn)一步完善了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的配套規(guī)則，有利于已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs依托市場(chǎng)化機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

配套機(jī)制仍待完善

目前，全市場(chǎng)已有12只公募REITs產(chǎn)品上市，累計(jì)募集規(guī)模約達(dá)458億元，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，流動(dòng)性和價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制總體較好。但相對(duì)于國(guó)外成熟的REITs市場(chǎng)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)還有很多問(wèn)題需要探索，市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展任重道遠(yuǎn)，仍需保持改革創(chuàng)新的勇氣，主動(dòng)作為。

上交所副總經(jīng)理盧大彪在“2022清華五道口全球金融論壇”上表示，未來(lái)將以制度建設(shè)為牽引，持續(xù)完善REITs配套機(jī)制。同時(shí)，將持續(xù)完善治理機(jī)制，優(yōu)化信息披露，提升REITs運(yùn)營(yíng)效率。此外，還將適時(shí)推動(dòng)相關(guān)方就REITs開展專項(xiàng)立法。

全國(guó)政協(xié)委員肖鋼建議，要鼓勵(lì)地方和企業(yè)拿出更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與試點(diǎn)，擴(kuò)大REITs規(guī)模，進(jìn)一步摸清項(xiàng)目底數(shù)，建立分類項(xiàng)目庫(kù)，做到應(yīng)入盡入。要進(jìn)一步加強(qiáng)部門與地方的協(xié)調(diào)，提升國(guó)有資產(chǎn)交易效率，落實(shí)項(xiàng)目申報(bào)條件，壓縮項(xiàng)目申報(bào)周期，加快項(xiàng)目審核進(jìn)度，開展分類輔導(dǎo)服務(wù)，做好示范引領(lǐng)，形成規(guī)?；拇媪抠Y產(chǎn)盤活與新增投資的良性循環(huán)。

“同時(shí)還要進(jìn)一步推進(jìn)形成市場(chǎng)化的評(píng)估定價(jià)體系。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長(zhǎng)期以來(lái)主要依賴債務(wù)融資進(jìn)行，公募REITs推出后，客觀上需要尋找權(quán)益定價(jià)的‘錨’。一般來(lái)說(shuō)，影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估定價(jià)的主要因素包括資產(chǎn)性質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力等，評(píng)估定價(jià)方法包括收益法、凈資產(chǎn)價(jià)值法等多種衡量方法，需要原始權(quán)益人和投資者經(jīng)反復(fù)博弈來(lái)確定，逐步形成符合我國(guó)實(shí)際的市場(chǎng)化評(píng)估定價(jià)機(jī)制，讓原始權(quán)益人愿意發(fā)行，投資者愿意投資?！毙や撗a(bǔ)充道。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs還是新事物，如何讓投資者更好理解公募REITs產(chǎn)品，對(duì)于我國(guó)REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展也具有重要意義?！捌胀ü蓟鹬饕断蚨?jí)市場(chǎng)股票、債券等，以股息、利息和投資組合帶來(lái)的資本利得為主要收益來(lái)源，而公募REITs收益來(lái)源主要是底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)增值，且是封閉型基金，不能隨時(shí)申購(gòu)和贖回?！毙や撘虼私ㄗh，要進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳，切實(shí)加強(qiáng)投資者教育，落實(shí)投資者適當(dāng)性管理，培育理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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