近年來，隨著我國優(yōu)化個(gè)人住房貸款中的住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，部分購房者將此前的二套房貸利率變更為首套房貸利率。而在這樣的背景下，購房者能不能享受住房貸款利息個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除政策呢？這個(gè)問題引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

日前，國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺以熱點(diǎn)問題答復(fù)形式回應(yīng)稱，“二套轉(zhuǎn)首套”滿足相關(guān)條件的可以享受住房貸款利息個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，每年可享受1.2萬元稅前扣除額。那么，要想實(shí)現(xiàn)個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除，具體要滿足哪些條件？又該怎樣享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策呢？

此前不少城市執(zhí)行首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，如果購房者名下已有房產(chǎn)或有過房貸記錄，再買房子的時(shí)候，通常會被算作“二套房”，首付比例、貸款利率都會更高。

為了穩(wěn)定樓市，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，2023年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，這也就是首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“所謂的‘二套轉(zhuǎn)首套’是指在2023年8月18日之前，手上沒有房，但是有貸款記錄的個(gè)人和家庭，如果你再次買房的時(shí)候，因?yàn)橛辛速J款記錄，執(zhí)行的是二套住房的貸款。那么，在2023年8月18日之后，住建部發(fā)文明確提出了，如果家庭名下沒有住房，但是有貸款記錄，如果你再次買房的話，就執(zhí)行首套住房的優(yōu)惠政策，就是所謂的‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。這個(gè)政策發(fā)布以后，對于首套房政策的支持就可以用到原來被認(rèn)定為二套但現(xiàn)在被認(rèn)定為首套的購房人中間，這主要是為了支持剛需。”

在這項(xiàng)政策下，不少人選擇通過“二套轉(zhuǎn)首套”操作，來主動(dòng)申請利率調(diào)整。那么，如果是“首套房”，是不是可以抵扣個(gè)稅呢？根據(jù)個(gè)稅現(xiàn)行政策規(guī)定，納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長不超過240個(gè)月。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)解釋說，“比如有首套房，每個(gè)月要還房貸，個(gè)稅計(jì)算的時(shí)候，就按照你有首套房的房貸，可以每個(gè)月給你1000塊的額度去抵扣，但是第二套房就不給你去抵扣了，因?yàn)橹饕侵v首套房。”

不過，有的購房者此前由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，盡管在某地實(shí)際購買的是首套房，但因?yàn)橛匈彿抠J款記錄而適用二套房貸利率，并沒有享受過首套房住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除政策。

而現(xiàn)在，根據(jù)國家稅務(wù)總局的最新回應(yīng)，這些購房者商業(yè)貸款部分已辦理了“二套轉(zhuǎn)首套”手續(xù)，因此也可以享受住房貸款利息個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除政策。這意味著，這部分的納稅人可以最高連續(xù)20年每年享受1.2萬元稅前扣除額，總計(jì)可抵扣24萬元。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，需要注意的是，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。“抵扣個(gè)稅政策總的方向是沒有變的，就只能享受一次。假如說以前已經(jīng)享受過一次了，或者說已經(jīng)在操作個(gè)稅抵扣的優(yōu)惠政策了，你現(xiàn)在買第二套房肯定是不能享受的。但是如果以前是沒有享受過的，按照現(xiàn)在國家的政策，已經(jīng)按首套房的標(biāo)準(zhǔn)更改了貸款合同，‘二套房轉(zhuǎn)為首套房’其實(shí)是可以去享受的。按照‘一次機(jī)會’的原則，相當(dāng)于每個(gè)月可以減少1000塊錢左右的抵扣額，累計(jì)可以加起來有20年。”

這些政策具體如何操作？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，需要分“兩步走”。首先是貸款人，如果說滿足“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件下可以享受首套房的優(yōu)惠的話，要在貸款銀行的App上進(jìn)行操作，作出申請，把利率轉(zhuǎn)換為首套房的利率。第二步，納稅人可以通過手機(jī)的個(gè)人所得稅App，在專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)下的“住房貸款利息專項(xiàng)附加扣除”模塊里面填寫貸款的相關(guān)資料，就可以享受“二套轉(zhuǎn)首套”，個(gè)人的按揭貸款的利息可以在繳個(gè)稅之前扣除掉。

此次“二套轉(zhuǎn)首套”房貸利息明確納入個(gè)稅抵扣范圍，不少購房者將直接享受到真金白銀的稅收減免。李宇嘉表示，“他們的整個(gè)生活成本就降下來了，有利于促進(jìn)其他方面的消費(fèi)。同時(shí)，也有助于居民繼續(xù)持有房屋，避免因?yàn)槌杀靖叨鵁o序掛牌，對市場沖擊，也能夠避免一些無序還貸行為。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也表示，政策明確有助于提高居民購房的積極性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。“此次政策進(jìn)一步說明，各地在持續(xù)降低房屋持有成本，對我們整個(gè)存量房貸方面作出政策的調(diào)整優(yōu)化，反過來也對我們二季度，包括后續(xù)的購房需求、購房買賣，其實(shí)也有積極提振的效應(yīng)。”

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