房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)比例不到三成

“難產(chǎn)”的業(yè)委會(huì)

近日，海口兩個(gè)關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的消息引起社會(huì)廣泛關(guān)注。一個(gè)是7月14日“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”系統(tǒng)啟用，有了這個(gè)電子投票系統(tǒng)，召開業(yè)主大會(huì)商討成立業(yè)委會(huì)將不再面臨業(yè)主組織難、到場(chǎng)難等問(wèn)題。另一個(gè)備受關(guān)注的是《海口市住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作方案》出臺(tái)，今年7月底前要有50%以上的“三無(wú)”小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，實(shí)行業(yè)主付費(fèi)自治。

據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》記者走訪了解，由于房屋高空置率、人口流動(dòng)性大，加上成立程序過(guò)于繁瑣等原因，目前海南小區(qū)的業(yè)委會(huì)成立比例不到三成。由于缺乏業(yè)委會(huì)作為溝通平臺(tái)，小區(qū)業(yè)主的訴求無(wú)法統(tǒng)一，散沙式的小區(qū)管理方式也頻頻導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

第五次調(diào)解失敗

6月15日，位于海口市龍華區(qū)城西鎮(zhèn)的某小區(qū)，部分業(yè)主家里停水停電已經(jīng)好幾天了。業(yè)主詹德高很是窩火：“海南這么熱的天，沒水沒電，老人小孩哪受得住!”原來(lái)，今年4月，由于不滿物業(yè)公司未及時(shí)公示小區(qū)公共空間水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)，部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)暫停了部分欠繳公攤水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家因此停水停電，多次投訴物業(yè)公司無(wú)果。

6月16日，在區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府相關(guān)職能部門組織下，業(yè)主代表及物業(yè)公司代表召開協(xié)調(diào)會(huì)。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的協(xié)商，業(yè)主代表同意繳納自今年以來(lái)的小區(qū)公攤水電費(fèi)和電梯使用費(fèi)，物業(yè)公司需要恢復(fù)業(yè)主繳納水電費(fèi)服務(wù)，至于之前的物業(yè)費(fèi)用糾紛，需要聯(lián)系開發(fā)商協(xié)調(diào)。6月25日，事情的進(jìn)展讓詹德高欲哭無(wú)淚：“物業(yè)公司又反悔了，到現(xiàn)在還沒有給我們提供小區(qū)公攤水電費(fèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們不能補(bǔ)繳費(fèi)用，到現(xiàn)在也沒有恢復(fù)水電。這已經(jīng)是第五次調(diào)解糾紛失敗。”

類似這樣的糾紛并不少見。根據(jù)海口市12345市民服務(wù)熱線統(tǒng)計(jì)，2017年、2018年熱線投訴類型數(shù)據(jù)排名，海口市民對(duì)物業(yè)糾紛投訴都排在前兩位，大部分糾紛起源于小區(qū)管理不到位、收費(fèi)混亂。

海口共有2868個(gè)小區(qū)，其中有簽訂商業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)1573個(gè)。近年來(lái)，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛話題不絕于耳。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，通過(guò)成立業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)管理、維護(hù)業(yè)主權(quán)益的訴求越來(lái)越大。據(jù)省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)肖江濤介紹，自2018年6月該協(xié)會(huì)成立以來(lái)，業(yè)委會(huì)咨詢微信群已經(jīng)開了3個(gè)，800多個(gè)小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會(huì)籌備組，迄今該協(xié)會(huì)已經(jīng)指導(dǎo)100多個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。

“我們正在收集業(yè)主意見，成立業(yè)委會(huì)籌備組，希望通過(guò)業(yè)委會(huì)提出我們的管理訴求。”詹德高表示，小區(qū)籌備成立業(yè)委會(huì)，以業(yè)委會(huì)名義向物業(yè)公司要求公開所有管理支出，提高服務(wù)水平，如果服務(wù)仍不讓人滿意就終止合作，選聘新的物業(yè)公司。

最難的“三大關(guān)”

6月15日，位于海口市龍華區(qū)南沙路與海德路交匯處的某小區(qū)舉行首次業(yè)主大會(huì)，為是否成立業(yè)委會(huì)投票。“籌備了大半年，終于忙到這一步了!”業(yè)委會(huì)籌備組成員王創(chuàng)國(guó)感慨，自去年6月物業(yè)公司要求提高物業(yè)費(fèi)后，大家決定成立業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，從成立籌備組到召開業(yè)主大會(huì)，花了將近一年時(shí)間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，海口目前成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)有386個(gè)，占比僅13.4%，而其它市縣成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比更少，初步估計(jì)全省成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例不超過(guò)三成。

根據(jù)《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)需要召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，這需要達(dá)到“雙三分之二”和“雙過(guò)半”的規(guī)定，即“部分事項(xiàng)的決定程序要求應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”，并且“部分事項(xiàng)的決定程序應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)于“候鳥型”小區(qū)而言，無(wú)疑難度很大。

海南省瓊海市森海灣小區(qū)業(yè)主陸衛(wèi)超告訴記者，成立業(yè)委會(huì)工作流程的第一步是需30%以上業(yè)主聯(lián)名填寫申請(qǐng)表向所在的街道辦申請(qǐng)，小區(qū)有8000多戶業(yè)主，現(xiàn)在僅有100多戶常住，大多數(shù)都是“候鳥”。盡管志愿者們通過(guò)電話溝通，但也只搜集到1600多戶的同意申請(qǐng)書。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，“弄懂吃透”有關(guān)政策法規(guī)也不容易。海口市龍華區(qū)金宇街道辦城建辦主任習(xí)以才說(shuō)，由于成立業(yè)委會(huì)環(huán)節(jié)多，街道辦作為監(jiān)督指導(dǎo)部門，需要花費(fèi)大量精力去組織協(xié)調(diào)，但目前街道辦負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)事務(wù)的機(jī)構(gòu)人員編制不足，目前轄區(qū)100多個(gè)小區(qū)，僅有30個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)。

此外，一些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)還遭到物業(yè)的阻力，因?yàn)檫@意味著公共收益可以由業(yè)委會(huì)管理監(jiān)督。

破解“投票難”

電子投票系統(tǒng)的上線使用，不僅為業(yè)委會(huì)成立提供了方便，也為政府部門指導(dǎo)和監(jiān)管業(yè)委會(huì)成立提供了抓手。但是，找到業(yè)主后，投票又容易引發(fā)“暗箱”質(zhì)疑，這導(dǎo)致海南很多小區(qū)業(yè)委會(huì)夭折。

今年1月份，在省“兩會(huì)”期間，有省人大代表提出建設(shè)“物業(yè)云”電子議事系統(tǒng)，通過(guò)電子議事系統(tǒng)讓業(yè)主參與成立業(yè)委會(huì)、選聘物業(yè)、維修資金管理等事項(xiàng)。

2018年5月，三亞市物業(yè)綜合管理平臺(tái)開始上線試運(yùn)行，成為海南首個(gè)試行小區(qū)電子議事系統(tǒng)的城市，但三亞住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，由于三亞部分小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)信息搜集不全，且職能部門之間在信息系統(tǒng)導(dǎo)入上也有對(duì)接問(wèn)題，導(dǎo)致系統(tǒng)信息錄入進(jìn)度比較緩慢，目前僅有10個(gè)小區(qū)完成了業(yè)主身份信息數(shù)據(jù)錄入。

今年7月14日，由海南省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)聯(lián)合海口市信息中心共同開發(fā)的“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”系統(tǒng)在海口市海岸塞拉維小區(qū)啟用，從發(fā)起成立業(yè)委會(huì)到備案，業(yè)主只需要3次投票即可。投票結(jié)果還可得到公證處公證，避免人為操作“投假票”的可能。目前海口正逐步在4個(gè)小區(qū)試點(diǎn)電子投票系統(tǒng)，試點(diǎn)工作結(jié)束后，將總結(jié)試點(diǎn)情況，修改完善工作流程，并在全市推廣“12345+業(yè)委會(huì)——業(yè)主決策平臺(tái)”。

成立后卻陷入茫然

“電子議事系統(tǒng)可以解決業(yè)主召集難、身份確認(rèn)難等問(wèn)題。但解決不了業(yè)主議事意識(shí)低，業(yè)委會(huì)組織運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題。”習(xí)以才說(shuō)。

對(duì)此，海口東盛名苑業(yè)委會(huì)主任張文君深有感觸，“成立時(shí)萬(wàn)眾一心，成立后一片茫然。”大部分小區(qū)是為解決物業(yè)糾紛成立業(yè)委會(huì)，但成立后發(fā)現(xiàn)治理一個(gè)小區(qū)的難度不亞于管理一家公司，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運(yùn)作，就極容易激化矛盾，也打擊成員積極性，業(yè)委會(huì)仍需要進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)以及相關(guān)部門的監(jiān)督指導(dǎo)。

業(yè)委會(huì)成立難，成立后運(yùn)行更難。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)客座講師劉強(qiáng)認(rèn)為，小區(qū)治理種種糾紛矛盾的背后，一方面是業(yè)主維權(quán)意識(shí)在提高，另一方面則是相關(guān)法制建設(shè)相對(duì)滯后，存在立法空白、法規(guī)條例沖突等問(wèn)題。

業(yè)內(nèi)人士表示，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)業(yè)委會(huì)成立和執(zhí)行工作沒有具體的監(jiān)管規(guī)定，導(dǎo)致政府職能部門對(duì)業(yè)委會(huì)監(jiān)管無(wú)法到位。其建議，政府應(yīng)重視對(duì)業(yè)委會(huì)成立以及運(yùn)行工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對(duì)直接負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。

2018年6月，在海南省住建部門指導(dǎo)下，海南省成立全國(guó)首個(gè)省級(jí)業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)，對(duì)小區(qū)業(yè)主、社區(qū)管理部門進(jìn)行指導(dǎo)、培訓(xùn)以及提供專業(yè)咨詢，探索解決目前小區(qū)管理的各種“痛點(diǎn)”問(wèn)題。

此外，劉強(qiáng)認(rèn)為，在小區(qū)矛盾中，物業(yè)糾紛最為突出，這背后也暴露出物業(yè)行業(yè)服務(wù)能力和素質(zhì)“雙低”問(wèn)題。相關(guān)部門也應(yīng)該做好監(jiān)管并逐步引導(dǎo)物業(yè)行業(yè)朝透明化、規(guī)范化發(fā)展。海口華宇名第物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理劉楠認(rèn)為，“物業(yè)行業(yè)的觀念要從管理小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)小區(qū)。”(記者 吳雪君 通訊員 孫慧)

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