(原標題：房貸利率昨日換錨 大部分地區(qū)保持平穩(wěn) 二線城市負擔增加相對大一點 三四線城市有減負現象)

全國個人住房貸款利率調整新規(guī)從昨日開始執(zhí)行，房貸利率的“錨”正式由以往的貸款基準利率轉換為貸款市場報價利率(LPR)。

根據中原地產研究中心收集的數據，各地房貸利率平穩(wěn)過渡是主流。10月8日后，雖然房貸合同有變化，但房貸執(zhí)行利率并無明顯變化。

變化

北京：首套房貸利率最低5.4%

北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等于0.01%)，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。此前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。從絕對數值看，新規(guī)執(zhí)行后，北京地區(qū)的首套房貸最低利率上浮0.01%，二套房貸利率上浮0.02%，改革前后的房貸最低利率水平基本一致，符合市場預期。

以100萬元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元;若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。不難看出，對于個人房貸客戶來說，新規(guī)執(zhí)行前后房貸利息幾乎不變，新規(guī)不會帶來額外的利息支出壓力。

上海：首套房貸不低于LPR減20個點

新規(guī)執(zhí)行前，上海地區(qū)的房貸利率一直處于全國最低水平。在掛鉤LPR之后，上海“最低”的地位依然沒有改變。新規(guī)執(zhí)行后，上海首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點。以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%來計算，房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。而之前上海地區(qū)銀行執(zhí)行的是首套最低基準利率9.5折，即4.655%。也就是說，首套房最低利率在新政之后降低了0.005個百分點。

根據央行公告，新發(fā)放的首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，但上海地區(qū)執(zhí)行的利率并沒有在5年期LPR基礎上加點，反而比LPR低0.2%，實在令人意外。此前，大家都預計上海的首套房貸利率應該在新規(guī)執(zhí)行后上浮0.2%，與同期LPR保持一致。

二套房:利率變化相對較大

易居研究院的數據顯示，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點。7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現下降，相比上個月下降8bp,不過整體仍維持在高位，為6.05%。

易居研究院認為，從房貸利率數據上可以看出，一二線城市采用新的利率定價機制后，利率變化都不大，進一步體現了利率穩(wěn)定的導向。相對首套房貸利率，二套房貸利率的變動幅度稍微大一點。二線城市的首套房貸和二套房貸利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產政策近期略偏緊的因素有關。

據測算，14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了12元。雖然略有上升，但基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

影響

新規(guī)對房貸市場影響有限

房貸利率將保持平穩(wěn)

“整體看，LPR政策落地前后，大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。”中原地產首席分析師張大偉表示，最近監(jiān)管部門多次強調要限制違規(guī)資金流入房地產，但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊。房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流，房貸利率波動不會大。房地產調控政策會避免房貸過量，以引導資金進入實體經濟。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新的抵押貸款定價規(guī)則對市場的影響有限，而且仍然是以往房地產調控政策的延續(xù)。它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這將有助于確保房地產市場的穩(wěn)定性，同時促進企業(yè)貸款利率的下降。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，LPR定價模式有助于實現利率市場化的導向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產金融情況，陸續(xù)落實地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發(fā)放。從測算中也可以看出，最新一期LPR利率的調整，并不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續(xù)利率自我調整的空間會更大。

易居研究院測算全國14個城市房貸

這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳;7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口;3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

這14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，利率只是稍有增加。按照25年期貸款本金100萬元計算，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了12元。

從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。

提示

新規(guī)后啥時重定價

一定要看清

業(yè)內人士指出，除了利率基準的變化，10月8日后，新版的個人房貸合同在重定價周期方面也會與以前有所不同。以往，個人房貸利率一般是每年1月1日以當時的貸款基準利率為基礎重新計算。如果當時的基準利率與上一年有所不同，貸款客戶的每月月供就會有所變化。

北京青年報記者了解到，LPR新規(guī)執(zhí)行后，多家銀行已經改變了重定價的周期。民生銀行北京分行表示，合同期滿12個月重定價。工行北京分行也表示，重定價周期至少為一年。舉例來說，某客戶今年10月9日簽訂的首套房貸合同，享受的房貸利率是LPR+55個基點，一年后銀行會重新確定該客戶享受的房貸利率，會以明年9月20日公布的LPR為基準，加55個基點。

關鍵詞： 北京首套房貸利率