榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 尹中立

2018年的下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不及上半年的表現(xiàn)，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)與2018年的走勢(shì)類(lèi)似，上半年表現(xiàn)較好，進(jìn)入第三季度之后各項(xiàng)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)調(diào)整，而且比2018年第三季度調(diào)整的幅度更大。無(wú)疑，這是政策調(diào)控的結(jié)果。自今年第二季度以來(lái)，房地產(chǎn)金融政策明顯收緊，7月底的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)在走弱，市場(chǎng)的分化在加劇，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)均走弱

從土地市場(chǎng)看，今年三季度，住宅用地市場(chǎng)整體持續(xù)降溫，供需雙雙減少。300城土地市場(chǎng)住宅用地供應(yīng)面積環(huán)比減少4.1%，同比下降6.6%。300城住宅用地市場(chǎng)成交面積規(guī)模環(huán)比減少5.8%，同比下降2.5%。平均溢價(jià)率較二季度下降12個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。三季度流拍住宅地塊共172宗，流拍面積環(huán)比增加47%，但較去年同期有所改善。

土地市場(chǎng)分化，三四線城市流拍增多。從土地市場(chǎng)熱度看，依然是長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槭祝缓笫侵形鞑俊⒅槿恰⒕┙蚣健耐恋亓髋那闆r看，10月份，52塊地流拍，其中34塊地在三四線城市。

從銷(xiāo)售情況看，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)1.1%;其中，東部、東北地區(qū)銷(xiāo)售面積同比下降;中、西部地區(qū)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)。

從銷(xiāo)售金額看，1-6月，商品住宅銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)10.3%，增速高于二季度末1.9個(gè)百分點(diǎn)，低于去年同期5.3個(gè)百分點(diǎn)。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示：二季度末與三季度末，TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模同比增速均為4%(2018年三季度數(shù)據(jù)不詳)。

從價(jià)格看：10月份中指院數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市，價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。進(jìn)入四季度打折季后，廣州、天津、濟(jì)南、南昌、合肥、武漢、長(zhǎng)沙等一、二線城市均出現(xiàn)新盤(pán)降價(jià)情況。西安、昆明、重慶、南寧等中西部城市新盤(pán)價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

二、傳統(tǒng)促銷(xiāo)季，房企以價(jià)換量

面臨嚴(yán)峻的政策調(diào)控，2019年房企打折促銷(xiāo)季較往年來(lái)得早了些。8月20日，恒大率先開(kāi)始了新一輪的“恒大購(gòu)房季”，各個(gè)區(qū)域開(kāi)始推出優(yōu)惠活動(dòng)，全員營(yíng)銷(xiāo)。碧桂園以鳳凰云為平臺(tái)，在9月中旬至10月中旬舉辦“金秋購(gòu)房節(jié)”。多數(shù)中小型房企紛紛跟隨。正在沖刺業(yè)績(jī)的正榮集團(tuán)將在國(guó)慶期間舉辦全國(guó)TAO房節(jié)，13個(gè)區(qū)域逾百個(gè)項(xiàng)目均參與。奧園商業(yè)地產(chǎn)不僅優(yōu)惠，從來(lái)訪到購(gòu)房，各個(gè)階段都送禮。

值得關(guān)注的是，雖然恒大打響打折第一槍?zhuān)^部房企以及年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成較好的房企打折力度有限，有的甚至不如往年。以恒大為例，歷年打折季中，2011年7.5折，2016年8.2折起， 2018年為8.9折，今年為9折。北京中海營(yíng)銷(xiāo)部工作人員表示，“金九銀十”沒(méi)有特殊的降價(jià)促銷(xiāo)策略，今年已完成業(yè)績(jī)指標(biāo)，不會(huì)刻意降價(jià)失去經(jīng)營(yíng)意義。一方面反映出頭部房企對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，對(duì)后市較有信心;另一方面，反映出在市場(chǎng)環(huán)境整體偏弱，政策持續(xù)抑制特別是限價(jià)等政策影響下，房企利潤(rùn)已經(jīng)被縮減，折扣空間有限。

三、三季度房企融資環(huán)境整體偏緊

房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊。1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)7.1%;增速較1-6月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。從月度走勢(shì)看，9月份房企到位資金小幅改善，增速比1-8月份加快0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了連續(xù)4個(gè)月的增速回落走勢(shì)。

從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，受政策影響，房企融資途徑更加正規(guī)化，表外融資規(guī)模減少。1-9月份，國(guó)內(nèi)貸款增速較二季度末和去年同期分別提高0.7和14.2個(gè)百分點(diǎn);而自籌資金增速較二季度末和去年同期分別降低1.2和7.9個(gè)百分點(diǎn)。

從主要融資渠道看，三季度信用債融資規(guī)模較去年同期下降15.6%，較二季度小幅增加7%;海外發(fā)債規(guī)模較二季度下降15%，較去年同期增加38%;房地產(chǎn)類(lèi)集合信托募集規(guī)模同比下降15.5%，環(huán)比減少13%。

9月份房企發(fā)行信用債和海外債融資成本較一季度均有上升。報(bào)告分析稱，部分?jǐn)U張型房企融資成本已經(jīng)從過(guò)去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些企業(yè)已經(jīng)達(dá)到13%。

展望未來(lái)，在政策力度保持不變的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將持續(xù)走弱趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱