過(guò)去短暫的兩周里，深圳推出的兩三個(gè)公寓樓盤一入市便頻現(xiàn)“秒搶”、“日光”，活躍于深圳公寓市場(chǎng)的外地客們，如今成為下手最果斷的群體之一。

上至價(jià)位2000萬(wàn)元起的招商太子灣?灣璽，下至百萬(wàn)元總價(jià)的36平米小公寓，投資客擁擠上車的情形再度出現(xiàn)，因?yàn)樵谑治召Y金涌向深圳的外地客看來(lái)，疫情持續(xù)、量化寬松貨幣政策的大環(huán)境下，一線城市的公寓產(chǎn)品成了比黃金、股市、原油期貨等更具安全系數(shù)的核心優(yōu)質(zhì)保值資產(chǎn)。

然而，透過(guò)深圳公寓的表象，深入至整個(gè)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳樓市還沒(méi)有迎來(lái)完全復(fù)蘇的時(shí)刻。

多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房交易近一周活躍度提升明顯，但距離恢復(fù)到疫情前1月份的成交量仍有段距離。在未曾離場(chǎng)的購(gòu)房需求和未發(fā)生動(dòng)搖的樓市信心面前，市場(chǎng)人士認(rèn)為，深圳距離樓市小陽(yáng)春還差幾個(gè)剛需住宅盤。

公寓成投資客避險(xiǎn)港灣

3月16日晚間8點(diǎn)，耗時(shí)僅7分30秒，位于寶安區(qū)沙井的萬(wàn)科星城建面約28-56平方米的288套公寓即全部被鎖定，房屋毛坯均價(jià)3.9萬(wàn)/平方米，總價(jià)區(qū)間在96-267萬(wàn)/套。

作為圍觀這場(chǎng)線上開盤直播50萬(wàn)人中的一員，屏幕前的房屋中介邱小明并不意外，“深圳公寓最近差不多都是秒搶的節(jié)奏。”

3月13日，產(chǎn)權(quán)四十年，位于蛇口的招商太子灣?灣璽：該項(xiàng)目T7棟推出14套公寓房源，套均價(jià)格4200萬(wàn)起步，下午14時(shí)開始網(wǎng)上選房，僅8秒宣告售罄，銷售金額達(dá)6億元。

這是這個(gè)樓盤近日第二次出現(xiàn)日光。相比第一次因?yàn)槲辶偃舜髦谡志奂谑蹣遣恳痦?xiàng)目所在地南山區(qū)蛇口街道辦要求限流暫停接客，這次是線上秒光。

招商蛇口太子灣·灣璽N3項(xiàng)目于3月7日推出了70套房源，帶裝修單價(jià)區(qū)間在8.7-12萬(wàn)/平方米，總價(jià)區(qū)間在2000萬(wàn)-5000萬(wàn)/套，當(dāng)日售罄。

第一財(cái)經(jīng)記者當(dāng)天在樓盤現(xiàn)場(chǎng)看到，時(shí)至下午三點(diǎn)多，至少仍有二十余人圍在樓盤入口處遲遲不肯離去。

一位車牌掛著粵港兩地牌的陳姓私家車主告訴第一財(cái)經(jīng)記者，兩天前，他就有聽(tīng)身邊朋友在議論這個(gè)樓盤。“實(shí)在不知道買些什么產(chǎn)品來(lái)投資，想來(lái)想去還是這種好地段又站在政策風(fēng)口的樓盤最安全穩(wěn)妥。”

深圳新近的公寓市場(chǎng)很容易看見(jiàn)投資客的身影。很早就看上招商太子灣?灣璽并錯(cuò)失第一次搶房而成功實(shí)現(xiàn)第二次線上秒房的一位王姓購(gòu)房者來(lái)自成都，在深圳有經(jīng)營(yíng)一家小公司。用他的話來(lái)說(shuō)，秒上“很幸運(yùn)了”。

3月12日，產(chǎn)權(quán)40年，光明新區(qū)勤誠(chéng)達(dá)正大城453套酒店公寓產(chǎn)品——8C獨(dú)棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了百人戴著口罩前往。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，最先售罄的屬于兩房的62平方米商務(wù)公寓，戶型最小的36平方米、45平方米、50平方米目前有少量在售，總價(jià)在100萬(wàn)-200萬(wàn)，有不少投資客前來(lái)了解。一位購(gòu)買了62平方米商務(wù)公寓的東莞王姓購(gòu)房者告訴第一財(cái)經(jīng)記者，購(gòu)買主要用于投資。

深圳樓市的投資客們不少都是老江湖，眼光狠準(zhǔn)，下手麻利。他們緊盯著深圳樓市供不應(yīng)求、剛需群體購(gòu)房需求旺盛這兩大核心要素不改，篤定深圳樓市基本面不會(huì)變，但凡看上有好預(yù)期的地段、一二手價(jià)格倒掛的樓盤放出來(lái)，便果斷下手。近日秒搶、日光的幾個(gè)公寓產(chǎn)品，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不過(guò)是深圳樓市的正常表現(xiàn)：投資客的需求一直沒(méi)離場(chǎng)。

不過(guò)，疫情持續(xù)疊加量化寬松貨幣政策，投資者投資動(dòng)機(jī)中夾雜擔(dān)憂貨幣貶值的情緒。眼前看得見(jiàn)的一二手公寓價(jià)格倒掛可以說(shuō)是促使他們毅然購(gòu)買的核心因素之一;另一重動(dòng)力來(lái)自時(shí)下可配置的核心資產(chǎn)太少。

深圳樓市行情特立獨(dú)行亦高度市場(chǎng)化，外加去年以來(lái)多重獨(dú)有政策紅利加持，也給予了投資者更多持有信心。市場(chǎng)人士表示，若外部環(huán)境沒(méi)得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，投資客還會(huì)繼續(xù)鎖定公寓等抗跌性較強(qiáng)且不限購(gòu)的核心資產(chǎn)。

樓市復(fù)蘇還有距離

據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2月深圳新房成交830套，環(huán)比下滑70.5%;二手1667套，環(huán)比下滑77.8%，合共成交2497套，為近十年來(lái)最低。剛需盤目前復(fù)蘇進(jìn)程整體滯后于投資盤。

作為深圳交易量常年位居前三的二手樓盤，龍崗區(qū)龍珠花園時(shí)至今日還鮮少有交易量。因?yàn)橐咔槠陂g，深圳龍崗、寶安、南山等數(shù)個(gè)片區(qū)二手樓盤目前仍不允許中介帶外來(lái)者入小區(qū)看盤。

“我們從2月到現(xiàn)在成交了3套，都是網(wǎng)上成交。”位于龍珠花園小區(qū)入口處的一家房產(chǎn)中介在2019年11月深圳推出豪宅稅減免之際，一度出現(xiàn)一天賣一套的情況。

同時(shí)，多個(gè)區(qū)二手中介門店成交均較去年同期下滑。

“豪宅客戶實(shí)力雄厚，投資屬性高，敢于出手入市。反過(guò)來(lái)，剛需客戶比較謹(jǐn)慎，自用為主，希望線下看房才下決定，影響入市時(shí)間，所以相對(duì)豪宅反應(yīng)慢點(diǎn)。”深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)此解釋道。

伴隨新近深圳福田區(qū)等個(gè)別區(qū)開始逐步放開線下看房，樓市的成交量并沒(méi)有恢復(fù)到1月新房、二手房成交量分別為2813套、7499套的水平，但活躍度提升顯著。

樂(lè)有家研究中心提供的3月9日-3月15日周深圳樓市數(shù)據(jù)顯示：一手住宅網(wǎng)簽833套，二手住宅過(guò)戶1819套，單周的狀況已趕超深圳2月樓市整體狀況。

業(yè)主們對(duì)于深圳樓市的后市信心依然強(qiáng)烈。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周深圳業(yè)主報(bào)價(jià)上升的盤源占比依然過(guò)半，為55.3%。僅深圳羅湖、福田二手住宅報(bào)價(jià)下跌，其他區(qū)域二手住宅報(bào)價(jià)上調(diào)，其中寶安二手住宅報(bào)價(jià)上調(diào)2.11%，漲幅最大。

深圳中原研究中心也指出，隨著國(guó)內(nèi)疫情的緩解，越來(lái)越多項(xiàng)目開放售樓處、樣板間，部分項(xiàng)目開展認(rèn)籌活動(dòng)，預(yù)計(jì)3月下半月深圳入市項(xiàng)目會(huì)逐步增加，成交也會(huì)繼續(xù)回升。

“未來(lái)一個(gè)月，剛需住宅產(chǎn)品活躍勢(shì)頭顯著，成交回暖明顯的話，那就基本能夠確定深圳樓市進(jìn)入遲到的小陽(yáng)春了。”多位房屋中介人士均表示。

栗小姐在深圳從事中介代理近十年，經(jīng)歷了2016年10月 “深八條”出臺(tái)后深圳樓市進(jìn)入超20個(gè)月的下行通道，中介經(jīng)紀(jì)人一年開不出一單的慘淡，目前顯得很樂(lè)觀，“二手樓現(xiàn)在不是賣不動(dòng)，主要是疫情沒(méi)辦法帶客看盤。”

需求未離場(chǎng)，樓市活躍跡象顯著，最需警惕房?jī)r(jià)上漲以及產(chǎn)生的投機(jī)泡沫。尤其是深圳2019年底樓市量?jī)r(jià)回升，過(guò)熱的苗頭若隱若現(xiàn)。

3月3日，今年深圳第一次土拍，有三宗是雙限的人才保障住房，均花落深圳公共住房保障企業(yè)深圳人才安居集團(tuán)。在4月14日深圳再度推出的三宗地中兩宗仍屬于雙限的人才保障住房。

在新增供應(yīng)量較少與購(gòu)買力強(qiáng)需求未離場(chǎng)面前，政府似乎早已覺(jué)察并走在了前面。

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