買房人向開發商支付了房款，但還沒辦下不動產權證，如果開發商因債務糾紛導致房屋被查封執行，買房人該如何維護自身權益？

最高人民法院23日發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，對于商品房消費者權益保護進行了細化，更大力度保護買房人的合法權益。《解釋》自2025年7月24日起施行。

以房抵債行使建設工程價款優先受償權的，可以排除強制執行

【案情】建某公司完成建設施工并驗收后，銀某公司以承建工程中的13套房屋作價抵償欠付的工程款。此后，雙方就上述房屋簽訂了商品房買賣合同，銀某公司開具了銷售不動產統一發票。然而，紫某公司與銀某公司等發生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產保全。受案法院裁定，查封包括案涉13套房屋在內的房產、股權等財產。

其后，建某公司對案涉13套房屋提出執行異議，受案法院審查后認為異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫某公司不服，請求準予執行案涉13套房屋。審理法院認為，工程承包人以其與發包人約定將該承建工程不動產折價實現工程欠款優先受償權為由，提出執行異議，請求排除基于抵押權或其他債權而采取的查封措施，若該“折價工程協議”不存在損害其他債權人利益等可撤銷或無效事由，人民法院應予支持。最終，法院判決支持排除對案涉13套房屋的執行。

【說法】工程價款優先受償權是法律為保護建設工程承包人利益而賦予的特別權利。民法典規定，發包人逾期不支付工程價款的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將承建工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并從中優先受償。《解釋》對涉及農民工工資的債權給予優先保護，對實踐中常見的依據民法典第八百零七條規定以不動產抵工程款執行異議之訴的處理進行了規定，明確以房折價可以排除抵押權或一般金錢債權的強制執行。

司法實務中，以工程不動產協議折價方式行使和實現工程款優先受償權，較司法拍賣更為簡便易行，費用低廉，有利于發揮發包人責任財產的最大效用，緩解發包人因財力不足造成工程款拖欠的實際困難。此外，優先保護施工方權益意味著更好保護農民工群體的合法權益。

在執行中擴大商品房消費者權益保護范圍

【案情】因民間借貸糾紛，某房地產開發公司被判返還借款及利息。執行階段，法院查封了某房地產開發公司名下的房產。其中，包括案外人韓某平夫妻的一處房產。此前，韓某平向某房地產開發公司購買該房產并支付購房款27.66萬元。因執行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平夫妻提出執行異議，請求中止執行拍賣。執行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，駁回了異議請求。此后，韓某平夫妻提起執行異議之訴，要求停止執行拍賣措施，并依法解除查封。一審法院駁回了韓某平夫妻的訴訟請求。

二審法院審理后認為，案涉房屋是韓某平夫妻為孩子入學購買，符合剛性住房的需求；同時，與位于郊區且無電梯的原有住房相比較，符合改善型住房的需求，其享有的民事權益足以排除金錢債權的強制執行。法院判決，不得執行案涉房屋。

【說法】根據以前的規定，如果被執行的房產是買房人的唯一房產，可排除強制執行，但如果買房人還有其他房產，則不能排除強制執行。

《解釋》的一大亮點是放寬了對房屋類型、套數、性質的限制，將保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”。“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，并可涵蓋改善性住房。本案爭議焦點為韓某平夫妻對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。二審法院查明，韓某平名下雖有一套用于居住的房屋位于郊區，但案涉房屋系韓某平夫妻為子女就學而購買，且可以改善居住環境，應認定屬于滿足生存權的合理消費范疇，依法予以保護。

最高法要求，法院在審理案件中，應側重于實質審查爭議房屋是否關乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權保障的核心理念，準確把握法律要件，實現保障基本權益與維護市場交易秩序的有機統一。

虛構借款、房屋抵債關系，提起虛假訴訟逃廢債務應受懲治

【案情】某銀行與常某等產生借款合同糾紛，法院判決常某償還某銀行借款100萬元本息。進入執行程序后，法院查封常某名下一套房屋。案外人趙某卻以該房屋已經由常某“抵債”給他為由，提出執行異議，要求排除案涉房屋的執行。原來，趙某于查封前一天持82萬元銀行轉賬記錄、借條以“民間借貸糾紛”為由將常某訴至法院，立案當天雙方達成還款協議，并向法院申請出具民事調解書確認常某欠付趙某82萬元本息。其后，雙方簽訂協議將案涉房屋抵償調解書確認的債務。

執行法院入戶調查時發現，常某及配偶仍在案涉房屋內居住，并由常某實際繳納物業費、水電費。因趙某與常某的案件存在諸多疑點，人民法院依職權調取二人的銀行流水等材料，發現趙某與常某之間銀行交易往來頻繁，趙某主張借出82萬元后的第三天，常某隨即向趙某轉回85萬元。但雙方在調解時向人民法院隱瞞了該循環轉賬的情況。另外，常某的銀行卡在轉賬后、起訴前已通過掛失而啟用新卡號，但雙方在偽造借條時忽略了該細節，將收款卡號寫為當時并不存在的新卡號。

審理法院認為，以物抵債的真實性存疑，判決繼續執行案涉房屋。基于入戶調查情況和依職權查明的事實，審理法院依法對相關民間借貸糾紛案件啟動審判監督程序，同時與檢察機關會商，將該犯罪線索移送公安機關刑事立案。常某、趙某已被檢察機關批準逮捕，刑事案件目前處于審查起訴階段。

【說法】實踐中，有不法行為人惡意利用執行異議之訴制度，通過惡意串通、偽造證據等行為提起執行異議之訴，企圖規避執行。本案屬于連環虛假訴訟，常某明知有債務未清償，先是串通他人，虛構債務關系，“手拉手”調解，取得民事調解書。再以該民事調解書為基礎捏造以房抵債協議，提出案外人異議阻礙執行。該類虛假訴訟不僅侵害債權人的合法權益，同時嚴重擾亂訴訟秩序，依法應予嚴厲打擊。

《解釋》在規定排除強制執行的條件時作出了積極防范，指引各級法院認真審查買賣合同的真實性、支付價款的真實性，認真審查以物抵債中債權本身的真實性、抵債意思的真實性和抵債價款的合理性等，要求各級人民法院通過嚴格審查防范虛假訴訟。同時，《解釋》專門規定了惡意串通、偽造證據、捏造事實以虛假訴訟妨礙執行的各類法律責任，案外人、申請執行人、被執行人、訴訟代理人、證人及鑒定人等均受該規定約束。

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